001.都市更新事業計畫應包含哪些內容?

都市更新事業計畫應撰寫之內容,會因地方政府主管機關的規定不同而有所差異,但均應包含以下內容:

一、計畫地區範圍。

二、實施者。

三、現況分析。

四、計畫目標。

五、與都市計畫之關係。

六、處理方式及其區段劃分。

七、區內公共設施興修或改善計畫,含配置之設計圖說。

八、整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說。

九、重建區段之土地使用計畫,含建築物配置及設計圖說。

十、都市設計或景觀計畫。

十一、文化資產、都市計畫表明應予保存或有保存價值建築之保存或維護計畫。

十二、實施方式及有關費用分擔。

十三、拆遷安置計畫。

十四、財務計畫。

十五、實施進度。

十六、效益評估。

十七、申請獎勵項目及額度。

十八、權利變換之分配及選配原。其原所有權人分配之比率可確定者,其分配比率。

十九、公有財產之處理方式及更新後之分配使用原則。

二十、實施風險控管方案。

二十一、維護管理及保固事項。

二十二、相關單位配合辦理事項。

二十三、其他應加表明事項。

002.都市更新權利變換計畫應包含哪些內容?

權利變換計畫應撰寫之內容亦會因地方政府主管機關之規定不同,而有所差異,但均應包含以下內容:

一、實施者姓名及住所或居所;其為法人或其他機關(構)者,其名稱及事務所或營業所所在地。

二、實施權利變換地區之範圍及其總面積。

三、權利變換範圍內原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地之面積。

四、更新前原土地所有權人及合法建築物所有權人、他項權利人、耕地三七五租約承租人、限制登記權利人、佔有他人土地之舊違章建築戶名冊。

五、土地、建築物及權利金分配清冊。

六、權利變換之共同負擔費用。

七、各土地所有權人折價抵付之共同負擔之土地及建築物或現金。

八、各項公共設施之設計施工基準及其權屬。

九、工程施工進度與土地及建築物產權登記預定日期。

十、不願或不能參與權利變換分配之土地所有權人名冊。

十一、土地改良因拆除或遷移應補償之價值或建築物之殘餘價值。

十二、公開抽籤作業方式。

十三、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖。

十四、更新後建築物平面圖、剖面圖、側視圖、透視圖。

十五、更新後土地及建築物分配面積及位置對照表。

十六、地籍整理計畫。

十七、舊違章建築戶處理方案。

十八、其他經各級主管機關規定應表明之事項。

003.何謂權利變換?

依都市更新條例第3條規定,權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值比率及提供資金額度,分配更新後土地、建築物或權利金。

簡單來說,權利變換可以分成以下幾個部分:

一、估算更新前各所有權人之權利價值比例。-A

二、估算更新後建築物之房地總價值(含停車位價值)-B

三、估算辦理都市更新所需要之成本(共同負擔)-C

四、透過權利變換,所有權人更新後可分配之權利價值為(B-C)*A

04.我承租的房屋要辦理都市更新,承租人如何保障自己的權益?

依照都市更新條例第58條(108.01.30修正前都市更新條例第37條)規定,因權利變換致出租之土地及建築物不能達到原租賃目的者,租賃契約終止,承租人得依下列規定向出租人請求補償。但契約另有約定者,從其約定:

1.出租土地係供建築房屋使用者,承租人得向出租人請求相當一年租金之補償,所餘租期未滿一年者,得請求相當所餘租期租金之補償。

2.前款以外之出租土地或建築物,承租人得向出租人請求相當二個月租金之補償。

若土地訂有耕地三七五租約者,應由承租人選擇依都市更新條例第60條規定或耕地三七五租約條例第17條規定辦理,不適用前述規定。

05.所有權人於權利變換計畫中應負擔之費用及項目包括那些內容?

依據「都市更新權利變換實施辦法」第13條規定,應負擔之費用及項目(共同負擔)包括下列各項:

 

1.原有公共設施用地:指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內依都市計畫劃設之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項公共設施用地,業經各直轄市、縣(市)主管機關或鄉(鎮、市)公所取得所有權或得依法辦理無償撥用者。

 

2.未登記地:指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地。

 

3.得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川:指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內實際作道路、溝渠、河川使用及原作道路、溝渠、河川使用已廢置而尚未完成廢置程序之得無償撥用取得之公有土地。

 

4.工程費用:包括權利變換地區內道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等公共設施與更新後土地及建築物之規劃設計費、施工費、整地費及材料費、工程管理費、空氣污染防制費及其他必要之工程費用。

5.權利變換費用:包括實施權利變換所需之調查費、測量費、規劃費、估價費、依都市更新條例第36條第2項應發給之補償金額、拆遷安置計畫內所定之拆遷安置費、地籍整理費及其他必要之業務費。

 

6.貸款利息:指為支付工程費用及權利變換費用之貸款利息。

 

7.管理費用:指為實施權利變換必要之人事、行政、銷售、風險、信託及其他管理費用。

 

8.都市計畫變更負擔:指依都市計畫相關法令變更都市計畫,應提供或捐贈之一定金額、可建築土地或樓地板面積,及辦理都市計畫變更所支付之委辦費。

 

9.申請各項建築容積獎勵所支付之費用:指為申請各項建築容積獎勵所需費用及委辦費,且未納入本條其餘各款之費用。

 

10.申請容積移轉所支付之費用:指為申請容積移轉所支付之容積購入費用及委辦費。

(建置中,敬請期待...)