001.何謂都市更新?

都市土地範圍內,依政府所定之法定程序,辦理重建、整建或維護等措施。

002.都市更新的目的

促進都市土地有計畫之再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益等。

003.都市更新的處理方式

一、重建:指拆除更新單元內原有建築物,重新建築、安置住戶、改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。

 

二、整建:指改建、修建更新單元內之建築物或充實其設備,並改進公共設施。

 

三、維護:指加強更新單元內土地使用及建築管理,改進公共設施,以保持其良好狀況。

 

備註:臺灣目前實務執行的都市更新,整建與維護兩種處理方式是併同辦理,並無明確劃分。

004.都市更新的實施方式

一、權利變換

二、由主管機關或其他機關辦理者,得以徵收、區段徵收或市地重劃實施之。

三、其他法令另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者,得以協議合建或其他方式實施之。

005.何謂更新地區?

更新地區係指政府機關考量都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色等,進行全面性的調查及評估後,所劃定應辦理都市更新之地區,範圍通常為包括一個或數個街廓,且可視實際需要訂定都市更新計畫,作為擬訂都市更新事業計畫之指導。

另更新地區依急迫性之不同,又可分為優先劃定之更新地區及迅行劃定之更新地區(108.01.30修正之更新條例新增策略性更新地區):

一、優先劃定更新地區

1.建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞。

2.建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全。

3.建築物為符合都市應有之機能。

4.建築物未能與重大建設配合。

5.具有歷史、文化、藝術、紀念價值,亟需辦理保存維護,或其周邊建築物未能與之配合者。

6.居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或社會治安。

7.經偵檢確定遭受放射性汙染之建築物。

8.特種工業設施有妨害公共安全之虞。

二、迅行劃定更新地區

1.因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。

2.為避免重大災害之發生。

3.符合都市危險及老舊建築物加速重建條例第三條第一項第一款、第二款規定之建築物。

三、劃定策略性更新地區

1.位於鐵路場站、捷運場站或航空站一定範圍內。

2.位於都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者。

3.基於都市防災必要,需整體辦理都市更新者。

4.其他配合重大發展建設需要辦理都市更新者。

006.何謂更新單元?

更新單元係指可單獨實施都市更新事業之地區,就目前實務而言,重建區段至少需要土地面積達500平方公尺以上;而整建維護區段,至少為一棟建築物。(每個地方政府就更新單元之規定不同,實際仍應以各地方政府之法令規定為準。)

007.更新地區以外的土地可以辦理都市更新地區嗎?

更新地區以外的土地,仍可依都市更新條例第23條(108.01.30修法前都市更新條例第11條)規定,由土地及合法建築物所有權人依地方主管機關所定之更新單元劃定基準規定,自行劃定為更新單元,辦理都市更新事業。

 

008.何謂實施者?誰可以擔任實施者?

實施者係指依都市更新條例規定,實施都市更新事業之政府機關(構)、專責法人或機構、都市更新會、都市更新機構

一、政府機關(構):如公有土地之管理機關或都市更新之主管機關等。

二、專責法人或機構:為辦理都市更新所成立之專責法人或機構,如住都中心。

三、都市更新會:依都市更新條例第27條(108.01.30修法前都市更新條例第15條)及都市更新團體設立管理及解散辦法籌組之都市更新團體

四、都市更新事業機構:以依公司法設立之股份有限公司為限。但以整建或維護方式處理者,不在此限。

 

009.都市更新會運作流程

010.都市更新的同意比例

一、事業概要:應取得更新單元內私有土地所有權人及私有合法建築物所有權人均超過1/2,及其持有之土地及合法建築物面積均超過1/2的同意。

二、事業計畫:

(一)依更新條例第12條規定公開評選委託都市更新事業機構辦理者:應取得更新單元內私有土地所有權人及私有合法建築物所有權人均超過1/2,及其持有之土地及合法建築物面積均超過1/2的同意。但公有土地面積超過更新單元面積1/2者,免取得私有土地及合法建築物之同意

(二)更新條例第7條劃定之更新地區:應取得更新單元內私有土地所有權人及私有合法建築物所有權人均超過1/2,及其持有之土地及合法建築物面積均超過1/2的同意。

(三)非屬更新條例第7條劃定之更新地區:應取得更新單元內私有土地所有權人及私有合法建築物所有權人均超過3/4,及其持有之土地及合法建築物面積均超過3/4的同意。

(四)非屬更新地區:應取得更新單元內私有土地所有權人及私有合法建築物所有權人均超過4/5,及其持有之土地及合法建築物面積均超過4/5的同意。

(五)若私有土地及私有合法建築物面積之同意比例已超過9/10時,則所有權人人數不予計算。